Em um ambiente de juros elevados e maior seletividade financeira, estruturas de longo prazo com garantia real passam a ser usadas para compatibilizar funding, expansão e geração de caixa, avalia Vinicius Teixeira, CEO e fundador da GX Capital.
Em um ambiente ainda marcado por custo de capital elevado, o crédito empresarial deixou de ser apenas uma decisão de tesouraria e passou a ocupar um papel mais estratégico na viabilização de projetos de expansão. Dados do Banco Central mostram que a taxa média de juros nas novas operações com recursos livres para pessoas jurídicas chegou a 25,2% ao ano em janeiro, ao mesmo tempo em que a taxa Selic foi mantida em 15% ao ano pelo Comitê de Política Monetária. Nesse contexto, a discussão sobre funding passa menos pelo acesso puro e simples ao crédito e mais pela capacidade de alinhar estrutura de pagamento, garantias e fluxo de caixa ao ciclo econômico de cada investimento.
É nesse ponto que o crédito com garantia imobiliária começa a ganhar novo peso entre empresas e empresários com patrimônio imobilizado. Segundo a ABECIP, a carteira de crédito com garantia de imóvel atingiu R$842 milhões em maio de 2025, com crescimento de 2,7% no
acumulado de janeiro a maio sobre o mesmo período do ano anterior. A entidade também informa que o saldo dessa carteira avançou 24% entre 2023 e 2024, em um movimento que combina prazos mais longos, custo mais baixo e uso mais flexível dos recursos.
Apesar da expansão, a modalidade ainda enfrenta uma barreira cultural importante no Brasil. Muitos empresários continuam tratando o imóvel como um ativo intocável, mesmo quando ele poderia ser convertido em capital para financiar crescimento com menor pressão sobre o caixa operacional. Na prática, porém, a discussão central não deveria ser apenas sobre o uso da garantia, mas sobre a aderência entre o desenho da dívida e a maturação do projeto financiado. O próprio Banco Central já destacou, em estudo sobre garantias, que a robustez desses mecanismos afeta o risco das operações e, consequentemente, a taxa de juros cobrada do tomador.
Foi essa lógica que orientou uma operação estruturada pela GX Capital para uma empresa do setor de beneficiamento de grãos. O cliente já operava próximo de sua capacidade máxima e tinha uma oportunidade clara de expansão industrial, com espaço disponível para ampliar a planta e atender uma demanda já existente no mercado. O problema estava no descasamento financeiro do projeto. A construção de novos galpões, silos e da ampliação fabril exigiria cerca de seis meses de obra, seguidos de mais seis meses até que a nova estrutura alcançasse um nível de produção capaz de gerar impacto positivo no caixa.
Sem uma solução de crédito aderente a esse cronograma, a expansão tornou-se financeiramente difícil de executar. Para resolver o impasse, a GX Capital estruturou uma operação de crédito com garantia imobiliária, usando um imóvel do sócio majoritário como garantia da operação. O financiamento foi desenhado em 180 meses, com 12 meses de carência e um modelo de amortização em curva S, no qual as parcelas começam menores e crescem gradualmente conforme o projeto amadurece e a geração de caixa aumenta.
Segundo Vinicius Teixeira, CEO e fundador da GX Capital, esse tipo de modelagem responde a um erro recorrente no mercado brasileiro, que é tratar crédito como produto de urgência, e não como ferramenta de engenharia financeira. “Muitas vezes, a empresa tem um bom projeto, demanda contratada e capacidade operacional para crescer, mas trava porque tenta encaixar um investimento de maturação mais longa dentro de uma estrutura de dívida curta e pesada desde o início. Quando a operação é desenhada de acordo com a lógica econômica do projeto, o crédito deixa de ser pressão e passa a ser viabilizador de crescimento”, afirma.
No caso da indústria atendida pela GX Capital, a estrutura permitiu preservar o caixa da operação atual, sincronizar o início mais relevante da amortização com a entrada em produção da nova planta e reduzir o custo de capital em comparação com linhas sem garantia. Mais do que liberar recursos, a operação alterou a qualidade financeira da decisão de investimento, transformando um projeto que parecia inviável em uma expansão sustentável.
Esse movimento tende a ganhar relevância à medida que o ambiente regulatório também evolui. A Lei 14.711, de 2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, aprimorou as regras de garantia no país, e normas posteriores do CMN e do Banco Central passaram a regulamentar o uso de um mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito imobiliário, ampliando a previsibilidade jurídica e o aproveitamento desses ativos. Para o Banco Central, a mudança contribui para o melhor uso das garantias imobiliárias por tomadores e credores, preservando a solidez do mercado.
Na avaliação de Teixeira, o preconceito histórico com a garantia imobiliária tende a perder força conforme mais empresários passam a enxergar o ativo imobilizado não apenas como patrimônio passivo, mas como instrumento de funding de longo prazo. Em um país em que o dinheiro segue caro e os ciclos de implantação de projetos produtivos raramente combinam com linhas curtas e onerosas, a capacidade de transformar patrimônio em capital compatível com a expansão pode se tornar um diferencial competitivo.
No fim, o avanço dessa modalidade sugere uma mudança de mentalidade relevante no mercado de crédito. Em vez de discutir apenas quem consegue captar, cresce a importância de entender quem consegue estruturar uma dívida que respeite o tempo econômico do investimento. Nesse cenário, o crédito com garantia imobiliária deixa de ser visto apenas como colateral e passa a ocupar espaço como instrumento de planejamento financeiro e crescimento empresarial.
Fonte: Valor Econômico
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