Certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) têm se tornado cada vez mais relevantes, devido à estagnação dos recursos subsidiados oriundos da caderneta de poupança
O mercado de capitais, em diversos setores, está ajudando empreendedores a financiar seus negócios e ganhando espaço dos bancos com maior flexibilidade, agilidade e transparência. No mercado imobiliário, os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) são relevantes há mais de 15 anos e têm se tornado cada vez mais, devido à estagnação dos recursos subsidiados oriundos da caderneta de poupança. Entre 2020 e 2023, a participação de recursos da poupança financiando o setor caiu de 47% para 31%, de acordo com a Abecip. No mesmo período, a soma entre LCI e CRI passou de 18% para 33%. Mesmo a restrição do CMN, em fevereiro de 2024, não atrapalhou o desenvolvimento desse instrumento.
A limitação de lastro na Resolução 5.118 do CMN atingiu, principalmente, operações que não tinham empresas do setor imobiliário como devedoras. A principal mudança prática para o setor foi a proibição do reembolso de gastos, ou seja, é necessário se preparar para utilizar gastos futuros com obras, aluguel ou compras de propriedades. Basicamente é possível estruturar um CRI para financiar uma obra, cessão de carteira de recebíveis, compra de terreno ou de propriedade, pagamento de aluguel e outras operações de empresas do ramo.
Atualmente, há mais de R$ 300 bilhões em CRIs emitidos e, mesmo com os desafios do cenário atual, especialmente a elevada taxa de juros e menor crescimento dos fundos imobiliários, ainda são emitidos por volta de R$ 5 bilhões de novas operações por mês. Grande parte é comprada por fundos, mas investidores compram diretamente e cada vez mais, atraídos pela rentabilidade, isenção de Imposto de Renda sobre juros e segurança, já que a maioria dos CRIs tem garantia. Essas garantias podem ser alienação fiduciária de imóvel, hipoteca, cessão de recebíveis e aval de empresas e pessoas envolvidas. Por tudo isso, a taxa de inadimplência dos CRIs é baixa.
Esse grande volume de emissões tem por trás muitos prestadores de serviços, muitas páginas de documentos e burocracia para garantir uma operação segura para os investidores. Um CRI é um título de renda fixa isento de Imposto de Renda lastreado em créditos imobiliários. A securitizadora, empresa regulada pela CVM, é responsável por verificar e adquirir esses créditos e emitir o título a mercado. O agente fiduciário é o representante dos investidores e garante o cumprimento das obrigações da empresa. Esses são participantes essenciais para o CRI. Quase todas as emissões têm um ou mais advogado envolvido, o assessor legal, para escrever as centenas de páginas que descrevem os aspectos regulatórios, os combinados entre devedor e tomador e as garantias exigidas. Em operações ditas pulverizadas, ou seja, com muitos devedores, é usual a contratação de um “servicer” que acompanha e, muitas vezes, faz a cobrança dessa carteira.
Apesar do crescimento da importância da compra pelo investidor final, os fundos imobiliários (FIIs) de CRI são muito expressivos, com patrimônio próximo a R$ 65 bilhões, e são dos mais representativos no principal índice de FIIs, o Ifix. Esses fundos fechados e na maioria listados e perenes, pois não têm data de vencimento, são fundamentais para permitir operações mais complexas, de prazo mais longo e, muitas vezes, de emissores de primeira viagem. Todos os fundos têm gestores, que fazem a seleção e acompanhamento dos ativos, e administradores/custodiantes que são responsáveis por garantir que os CRIs são efetivamente detidos pelo fundo e por precificá-los de acordo com as condições vigentes no mercado. Como todos os ativos no Brasil, esses têm volatilidade muito alta e acabam assustando alguns investidores, mas a segurança dos fundos e dos ativos é também muito alta, em quase todos os casos.
Em um ambiente com menos disponibilidade de fontes subsidiadas nos bancos e frente a necessidade de capital de longo prazo para o setor imobiliário, o mercado de capitais tem participação cada vez mais relevante no financiamento de novos projetos. Os fundos imobiliários listados com capital perene são parte importante dessa equação, sendo compradores de CRIs com prazos mais longos e de emissores de médio porte em diversos Estados do país.
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